<var id="vfbhj"></var>
<var id="vfbhj"></var>
<cite id="vfbhj"></cite>
<menuitem id="vfbhj"><dl id="vfbhj"></dl></menuitem><var id="vfbhj"></var> <var id="vfbhj"><video id="vfbhj"><thead id="vfbhj"></thead></video></var><cite id="vfbhj"></cite>
法制網首頁>>
法學>>
民法典轉租合同效力新規則探析
發布時間:2020-10-22 09:38 星期四
來源:人民法院報

睢曉鵬

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱房屋租賃司法解釋)是審理房屋租賃合同糾紛的重要裁判準據,其中關于轉租合同效力的規則,為審理轉租糾紛提供了統一的裁判尺度,對解決實務中因轉租產生的糾紛具有積極的意義,但同時也帶來了理論的爭論和實務的困惑。民法典在總結實踐經驗的基礎上,對轉租規則進行了較大的修正,新規則在理論上更自洽,也能夠消解法官適用中的困惑。在民法典即將施行之際,筆者擬就民法典轉租新規則略陳管見,以求指教。

一、房屋租賃司法解釋轉租規則之辨

房屋租賃司法解釋第十五條和第十六條確定了轉租合同的效力規則,第十五條規定:“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”第十六條第一款規定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。”

上述兩條明確,承租人如欲將其承租的房屋轉租,需享有轉租的權利,即承租人轉租需經過承租人同意,且除與出租人另有約定外,轉租期限不得超過其與出租人租賃合同的剩余期限。同時,為了避免出租人濫用其權利,司法解釋為出租人設定了異議期,即知道或應當知道承租人轉租六個月,若未提出異議,則視為同意。

房屋租賃司法解釋的上述規定,其依據是合同法第五十一條。合同法第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”主流觀點認為,我國合同法對無權處分的合同采取效力待定的意見,即經權利人追認或取得處分權。對比合同法第五十一條和房屋租賃司法解釋第十五條,可以發現兩條規定立論基礎是一致的,只不過房屋租賃司法解釋的規定較合同法更為激進,其對于未取得出租人同意的轉租合同,或雖經出租人同意,但超過租賃合同剩余期限的部分,認為無效。

二、理論上的爭論和實踐中的困惑

對于房屋租賃司法解釋的規定,理論上頗有爭議,實務中也存在困惑。

首先,該規則與民法理論存在沖突。對于合同法第五十一條,質疑之聲頗盛,其主要理由是,無權處分制度系建立在處分行為和負擔行為兩分基礎之上的,處分行為是指直接產生物權變動的民事行為,而負擔行為則只產生債務的負擔,并不直接產生物權的變動。我國未采取如法國和日本的物權變動的意思主義,即因合同的訂立而直接產生物權變動的結果;相反,我國物權法采納的是德國法上的物權變動形式主義,即不動產需通過登記、動產需通過交付才發生物權變動的后果。因此,訂立合同只是物權變動的原因,而非物權變動的結果,將訂立合同行為歸類為處分行為與民法理論抵牾,因此訂立合同的一方是否取得了相應的處分權,并不是決定合同效力的要素。當然,也有學者認為我國合同法上的合同有別于德國法上的合同,其不僅有包括發生債權債務的效果意思,還包含發生物權變動的效果意思,因此合同法第五十一條規定的“效力待定”乃是指發生物權變動的效力“待定”,而非發生債權債務關系的效力“待定”。該觀點雖然頗有深意和新意,但與司法者對該條的理解顯然并不一致。

其次,該規則帶來了實踐困惑。與上述理論上的爭論相呼應,房屋租賃司法解釋的轉租規則在實踐中也帶來了一定的困惑,主要集中在該規則在特定情形下會與審判者的心證產生激烈的沖突,違反了誠信原則。實踐中出現了大量的案件,轉租合同訂立后,雙方長期相安無事,因次承租人經營不善或承租人為圖提高租金等事由,一方當事人意圖提前終止合同,以出租人未同意或者轉租合同期限超過租賃合同期限為由要求確認合同無效,雖然房屋租賃合同第十六條同時對出租人的異議期進行了限定,但實務中查實出租人“知道或應當知道”卻頗為困難。于是,司法者在案件審理過程中,雖然通過案件事實的認定已經形成了提出確認合同無效的一方當事人惡意違約的心證,但囿于該規則,不得不判決確認合同無效;而合同無效的締約過失責任顯然又輕于合同有效的違約責任,因此該條規則無異于承認當事人有權拒絕履行合同義務并惡意毀約。

三、民法典轉租新規則之探

實踐中的困惑肇始于合同法第五十一條,為了避免第五十一條成為當事人惡意毀約逃避法律責任的“避風港”,最高人民法院在房屋租賃司法解釋之后出臺的其他司法解釋中,已經修正無權處分規則。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。”該司法解釋確實弱化了合同法第五十一條無權處分規則的理論和實踐的不適性,但囿于房屋租賃司法解釋轉租規則是一個剛性規則,因此,該司法解釋的施行同時加大了實踐的理論困惑:何以簽訂出賣他人之物的合同有效,而未經出租人同意的轉租合同或轉租期限超過租賃合同期限的合同無效?民法典確立的轉租新規則則消解了這一困境。

民法典一方面刪除了合同法第五十一條的規定,亦即不復將具有權利來源作為肯定合同效力的要件;另一方面,對未經出租人同意的轉租合同及轉租期限超過租賃期限的情形進行了區分規定。民法典第七百一十六條第二款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”第七百一十七條規定:“承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。”亦即:在轉租未經出租人同意的情形,合同有效,但同時賦予出租人以解除租賃合同的權利,從而兼顧了出租人、承租人和次承租人的利益;在轉租期限超過租賃合同期限的情形,則因出租人并非轉租合同的當事人,因而對其不發生法律效力,但對出租人不發生法律效力,并不否定該轉租合同在轉租人和次承租人之間有效。

民法典轉租新規則將對轉租糾紛案件審理思路產生較大的影響。在房屋租賃司法解釋的規則下,該類案件一個重要的審查內容是次承租人是否審查了轉租人的權利來源(是否經過出租人同意)以及轉租合同的期限(是否超過剩余期限),該事實是作為考察次承租人有無過錯,從而影響轉租合同確認無效后雙方責任的分配。在民法典的新規則下,次承租人的此項審查義務得以免除,因為保證有轉租的合法權利來源,并進而交付租賃物供次承租人使用,是轉租人當然的義務,對該項義務的違反,應當承擔違約責任。可以說,民法典轉租新規則既解決了實務中的困惑,也符合人民群眾對法律的一般理解,借用孫憲忠教授對民法典放棄合同法第五十一條規定的評價,民法典轉租新規則的確定,也是立法體現司法實踐要求、完善社會誠信建設的體現。

(作者單位:浙江省杭州市中級人民法院)

責任編輯:李紀平
相關新聞
一本到高清在线视频观看,国产免费三级a在线观看,美国一级毛片片aa变态